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巨额公共维修基金遭遇使用难题

发布时间:2018年6月17日 贵阳知名律师  
巨额公共维修基金遭遇使用难题

申请很难符合支取条件程序繁琐导致实操性很差
  
  随着我国商品住宅市场大规模的快速发展,大量商品房和房改房近年已开始步入物业的大中修期。然而日前有媒体报道,尽管政府方面证实,2000年2月到去年底,北京的住宅公共维修基金归集数量已达43.35亿元,另有房改房售后维修基金27.99亿元,总共71亿元。北京此前有20多个小区提出使用住宅公共维修基金的申请,但相关部门至今尚未批准支出任何一笔住宅专项维修资金。
  
  全国物业协会的有关人士表示,从目前看,北京所反映出的住宅公共维修基金归集、管理、使用等问题实际上在全国普遍存在。与千家万户切身利益紧密相关的住房公共维修基金的使用效率问题如同一个巨大的谜团,已经开始引起社会的普遍关注。
  
  统计监测系统尚未建立
  
  记者试图从建设部了解全国住房公积金的归集量和管理使用状况,但得到的答复是,由于我国建立住房公共维修基金制度的时间不是很长,全国尚未建立起对公共维修基金的统计监测系统,目前,建设部只对少数城市住房维修基金的归集、
  
  管理情况有所了解,但对大部分城市住房维修基金的情况并不掌握,全国的归集总量有多大目前尚无法确定。
  
  建设部是在1999年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,对新建商品住房,包括经济适用住房和公用住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的归集、管理、使用做出了规定,根据这个“办法”,各地结合所在城市的情况相继出台了各城市公共维修基金归集、管理、使用的实施细则。各城市的具体做法并不统一,但反映出来的许多问题却具有普遍性。
  
  支取条件很难符合
  
  从北京的情况看,申请项目无法通过使用公共维修基金批准的原因主要缘于很难符合政府规定的支取条件。
  
  北京市曾于2002年颁布实施《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》。该办法对公共维修基金的使用规定了严格的程序和条件限制。根据办法要求,业主委员会成立之前,原则上不能动用公共维修基金;确需使用的,须由物业管理企业委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算,经中介机构认定后,物业管理企业方可进行维修工程。维修工程结束后,物业管理企业须持维修工程结算发票及中介机构出具的验收证明到代管单位申请支取维修基金。
  
  办法还规定,业主委员会成立后,物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修(包括大修、中修、更新、改造)计划及经费预算,报业主委员会批准后执行。维修项目完成后,物业管理企业须持业主委员会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续;业主委员会还要根据竣工决算进行维修基金的具体分摊,并计入各产权人明细户中。在用款数额上办法规定,如一次支取维修基金10万元以上50万元以下,或一年内支取两次维修基金的,除经业主委员会同意外,还应报区县国土房管局备案;一次支出维修基金50万元以上,一年内支取维修基金三次及三次以上,或一年内支取维修基金数额占维修基金总额30%以上的,业主委员会要召开业主大会作出支出决议后,报区县国土房管局备案。
  
  北京大学法学院房地产法研究中心副主任金锦萍博士认为,严格的程序规定有助于确保维修基金的安全和防止其被滥用和挪用,但问题是程序的繁琐,使这些规定的实操性很差。
  
  由于北京市目前成立业主委员会的小区不过200个左右,只占住宅项目总数的10%,业主自治机构的不完善,也是很多住宅无法使用住宅公共维修基金的一大原因。此外,广大业主的知情权难以满足,由于规定过于笼统,产权人并不知道从哪里能够查询到相关公共维修基金的归集、管理和使用状况。由于资讯不够畅通透明,业主对公共维修基金的缴纳心存疑虑,这直接影响到公共维修基金的归集率。另外,政府应该明确责权,对于公共维修基金的首期归集应该有所干预,但是,当小区成立业主委员会之后,政府则应将有关资金转交给业主委员会。
  
  多种原因导致基金使用难
  
  在对公共维修基金管理使用难原因的剖析中,业内人士的观点并不统一。
  
  金锦萍认为,公共维修基金属于小区内全体业主共同共有,因此其使用应该遵照全体业主的意愿进行。对于一个物业小区来讲,全体业主应该通过其自治机构来决定维修基金的归集和使用。所以业主自治机构在公共维修基金的归集、管理和使用上起着决策作用。
  
  而北京物业管理商会会长、均豪物业管理公司总经理于庆新提出,不应提倡由没有承付能力的人做此事。将专业维修基金交给业主委员会主任就有可能造成损失,而将公共维修基金交给政府代管是可信的,至少当基金管理使用出现问题的时候,政府可以拿国家财产来补偿。
  
  对政府提出的网上公示的做法,业内人士也提出了不同意见。全国和北京市政协委员、林达集团董事长李晓林认为,业主数十亿元维修基金存在银行,银行就应该提供查询等服务。
  
  金锦萍则建议,应该借鉴上海市的办法,在与房地产管理部门签订委托协议的商业银行开立维修基金专户,按每幢住宅立帐,并分列每套住宅单元的分户账。房地产管理部门应当定期核查首期维修基金的交存情况,并定期公布。所公布的信息应当按每幢住宅公布,一幢住宅有两个或者两个以上门号的,应当按门号公布。业主对公布的维修基金账目情况有异议的,可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金账户对账单,每年向全体业主发送维修基金分户对账单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其账户或者分户账的情况,使产权人获得充分的知情权。
  
  很显然,住宅公共维修基金的归集、管理、使用亟需更具实效的政策引导和规范。记者了解到,建设部已经在着手制定相关的政策。据了解,由于新政策涉及大量房改房的公共维修基金问题,建设部需要与财政部等相关部门共同拟定政策,有关负责人表示,新政策最迟将在年内出台。

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