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《中华人民共和国合同法》第二百一十四~二百一十六条释义

发布时间:2018年4月25日 贵阳知名律师  
    第二百一十四条  租赁期限不得超过一十年。超过二十年的,超过部分无效。
    租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
    【释义】本条是关于租赁期限的最高限制的规定。
    租赁是转让租赁物的使用权,是承租人为使用租赁物而满足自己生活或经营的需要的。承租人并不想长期占用租赁物,因为这种使用权是以支付租金为代价的,当承租人达到使用收益的目的后,需要将租赁物返还出租人。这里就有个租赁期限的问题。租赁期限的长短由当事人根据其使用租赁物的目的和租赁物的性质自主决定。应当说租赁期太长并不利于当事人权利的实现。因为客观情况总是在不断变化的,特别是不动产,其价格可能会因一个国家的经济形势变化而大起大落。
    很多国家的法律都对租赁合同的最长期限作出限制。例如,日本民法规定,租赁契约的存续期间不得超过20年,如果所订租赁契约比这个期间长的,要缩短为20年。意大利民法典规定,租赁不得超过30年,如果约定期间超过30年或者永久的,则将被减至30年。德国也规定30年。我国台湾地区“民法”规定,租赁契约之期限不得逾20年,逾20年者,缩短为20年。我国合同法借鉴了这些规定,考虑到我国正处在一个市场经济的建立过程中,经济发展很快,变化也很快,为了更有效地保护租赁合同双方当事人的权益,对租赁期限的最高期限有所限制是有必要的。因此,本法作出了租赁合同的期限最长不得超过20年的规定。
    通常情况下,当事人在确定租赁期限长短时,总是要根据租赁物的性质和承租人的使用目的来确定的。在动产租赁中,租赁期限是比较短的,一般都是临时使用。例如,租赁汽车,按照国家有关规定,汽车的使用寿命是10年,双方当事人不可能约定一个租赁期为20年的租赁合同。租赁期限较长的是不动产租赁即房屋租赁。在房屋租赁中,用于承租人居住需要和用于商业性租赁是不一样的。一般讲用于居住租赁的承租人希望租期长一些,使这种租赁关系相对稳定一些。商业租赁中、在订立合同时房屋的租价比较低的情况下,承租人就希望将租赁期限订的长一些,租金固定下来;在房屋的租价偏高的时候,出租人就希望租期订得长一些,这样就能保证其得到更多的租金。当双方当事人不能自己寻找一个公平的交叉点时,法律总是要在利益双方中找出平衡点的。这也是规定最高租赁期限的一个目的。
    20年实际上并不是一个绝对的最高限,因为如果租赁合同双方当事人在20年期满时,仍然希望保持租赁关系,可以采取两个办法:一是并不终止原租赁合同,承租人仍然使用租赁物,出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系,如果一方当事人想解除合同随时都可以为之,这种情况被称为合同的“法定更新”。二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签。一个租赁合同,如果需要较长的租期,当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同,这种情况被称为“约定更新”。
    
    第二百一十五条  租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。
    【释义】本条是关于租赁合同形式的规定。
    关于合同形式本法总则部分已作出规定,即当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律并不特别要求合同当事人来用何种形式订立合同是有效的,但是法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。这里的法律不仅指有关的专门的法律,而且也包括合同法分则中规定的对特定合同的特定的书面要求。关于租赁合同应当采用什么形式订立,租赁合同的基本特征是规定本条内容的依据。
    如前所述,租赁合同是转让租赁物使用权的合同,出租人转让租赁物的使用权就负有将租赁物交付承租人使用的义务,同时承租人负有在租赁期间届满时返还租赁物的义务,返还的租赁物要符合原状。承租人在使用租赁物时应当按照约定使用,如果对租赁物造成损害要视不同情况承担相应的责任,这些权利义务关系应当明确、具体。在租赁合同中,采用口头形式订立合同有其一定的便利性,如在一些临时使用租赁物的交易中,一名天津的游客到北京临时租一辆自行车游玩,租一架照相机照相,在公园里租游船等,这种临时性使用时间很短,涉及的租金也较少,就不必非要采用书面形式订立合同。但是租赁合同毕竟是出租人所有的或可支配的财产交付于承租人手中,承租人对其占有使用,对出租人来说有丧失租赁物的风险,如果没有采用书面形式订立合同,一旦发生争议,口说无凭,当事人的权利很难得到保护。法国民法典虽然对采用何种形式订立租赁合同没有特别规定,但它规定:但口头合同在租赁物未交付之前,另一方否认租赁关系存在时,不问其租金如何低微,亦不问他方主张已交付定金,租赁的事实不能得到证明。为了既便利交易又保证交易安全,本条对租赁合同的形式作了几个层次的规定:
    第一,租赁期限不满6个月的租赁合同,即可以采用口头形式也可以采用书面形式。这是因为租赁期限较短的合同一般来说租赁物价值不大(当然不排除大型的机械设备),租赁物使用后变化也不大,租金也较少,租赁关系结束的快,证据不易失散。一旦发生纠纷容易分清责任,因此,不必要求当事人非以书面形式订立合同。但对于房屋租赁合同即使租赁期限不满6个月,因房屋的价值较高,租金多,按照我国城市房地产管理法规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。
    第二,租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式。书面形式可以是在本法第十一条规定的任何书面形式。
    以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有直接关系,因为租期长的合同往往是租赁物价值较高,租金较多,对租赁物的使用消耗也多一些,如果以书面形式将双方的权利义务规定清楚,在将来发生争议时就有据可查,易于解决纠纷,保护当事人的合法权益。
    第三,租赁期限6个月以上的,当事人没有采用书面形式,双方又对租赁期限有争议的,如果双方已经履行合同的主要义务,合同还是有效的。如果没有履行主要义务,当事人对其他问题没有争议,只是对租赁期限有争议的,依本条规定,视为不定期租赁,其租赁合同还是有效的,不定期租赁合同双方当事人随时可以解除合同。
    
     第二百一十六条  出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
    【释义】本条是关于出租人交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵担保责任。
    本条规定的是出租人的两条义务,一是交付义务;二是对租赁物的瑕疵担保责任。这两项义务是出租人的重要义务。其他义务如维修义务、出卖租赁物的通知义务等是这两个义务派生出来的。
    1.出租人的交付义务
    本条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。所谓交付是将租赁物的转移占有至承租人。因为承租人要取得租赁物的使用权就必须对该租赁物占有,占有是能够使用的前提。因此,承租人有权要求出租人按照约定向其交付租赁物。所谓按照约定交付租赁物,包括按照约定的租赁物的名称、数量、交付方式、时间和地点向承租人交付租赁物。如果租赁物分主物和从物时,在交付主物的同时应将从物一并交付承租人。例如,交付的租赁物为汽车时,在交付汽车的同时应将汽车钥匙一并交给承租人。交付的地点可以是承租人所在地,也可以是出租人所在地。这由合同的履行地点来决定,如一建筑企业租赁塔吊,出租人可将塔吊送到建筑工地,也可以由承租人到出租人处将塔吊拉走。出租人交付的租赁物必须符合合同约定的使用目的。
    2.出租人对租赁物的瑕疵担保责任
    瑕疵担保责任是买卖合同中的一个重要的法定责任,它是指出卖人就出卖的标的物的瑕疵应承担的责任。包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。租赁合同同买卖合同一样都是一种有偿合同,其合同标的都是特定的物,有一定的共性。因此,在租赁合同中租赁物的要求也同样适用物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任。由于租赁合同转移的是租赁物的使用权,而承租人租赁财产是为了使用和收益,因此,在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保,即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。例如,电脑能够正常地设定程序、进行文字编辑和处理以及上网使用;电冰箱能够正常地制冷起到储藏作用等等。一般来讲,承租人订立合同时,知道租赁物有瑕疵的,出租人不负瑕疵担保责任,承租人无权要求出租人进行维修,减少租金或解除合同。但在特殊情况下,即使承租人知道租赁物有瑕疵,出租人也要负有瑕疵担保责任。即本法第二百三十三条的规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
    本条规定出租人对租赁物的瑕疵担保责任在合同履行的两个阶段都有要求:一是在租赁物交付时保证交付的租赁物符合约定的用途,具有品质完整的使用价值,使承租人能够正常使用。二是在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁期间如果租赁物本身出现问题,承租人请求出租人进行维修时,出租人应对其进行及时地维修,以保证承租人的正常使用。出租人如不能及时予以维修,承租人可以自行维修,维修的费用应由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时,承租人有权请求减少租金或延长租期.


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