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分析租赁房屋的抵押权

发布时间:2017年9月8日 贵阳知名律师  
  租赁房屋的抵押有哪些法律规定?本文分析租赁房屋抵押权的含义、内容、法律定义等。
  建设部《城市房屋租赁管理办法》规定“已抵押,未经抵押权人同意的”房屋不得出租;《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》规定,抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人和抵押权人,原租赁合同继续有效”;
  《中华人民共和国合同法》规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”,“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
  抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担”。
  最高法院的解释实际已经突破了“买卖不破租赁”传统理论,并对承租人造成深远影响。因此①房屋租赁在前而抵押在后,则租赁合同有效,租赁房屋因抵押而被处分后,承租人承租权利不受影响;②房屋抵押在前而租赁在后,租赁合同有效,租赁房屋因抵押而被处分后,承租人权利将受严重影响,受让方有权要求承租人搬离出租房屋。如出租人出租时曾书面告知承租人抵押事项,则承租人损失自负,如未书面告知,则可向出租人索赔。
  城市房屋租赁管理办法》虽规定“未经抵押权人同意”的房屋不得出租,但作为部门规章,该规定不影响已抵押房屋再出租的效力。但作为承租人,在签订租赁合同时还是应确认租赁房屋是否已经抵押。如果抵押,则承租人将面临房屋被处分后造成的损失风险:如出租人曾出具书面抵押告知书,则承租人必须自担损失;如出租人未出具抵押告知书,承租人虽然从理论上可以追究出租人责任,但出租人此时连抵押房屋都已被债权人处分,显然还债能力已经不足。作为出租人,如出租已抵押的房屋,应当书面告知承租人抵押事宜并让其签收,以免房屋被处分后再次面临承租人的理赔要求,但若担心承租人因此而放弃租赁,从法律上来说也可以不告知,租赁合同仍然有效,但当房屋在租期内被处分时就需要赔偿承租人损失。