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文· 杜万华 冯小光 关丽
《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)经最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，于
《解释》的起草背景和指导思想
在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件以10％的增长率逐年上升。为应对与日俱增的审判压力，很多高级人民法院对房屋租赁合同纠纷案件的审判进行深入研究，并颁布了专门性指导意见。由于对法律规范理解上的差异，各地人民法院对此类案件的法律适用存在不同的观点．导致裁判结果迥异，亟需出台司法解释，统一裁判标准。最高人民法院基于审判实践的迫切需求，于2006年9月着手《解释》的起草和调研工作。
《解释》起草过程中，坚持了以下指导思想：一是，立足司法为和谐社会构建提供司法保障的政治职能，维护房屋租赁市场交易秩序，维护社会和谐稳定。房屋是人类生存的基本物质条件．是从事生产经营的必要生产资料，房屋租赁案件的审判直接关系到广大人民群众的切身利益、社会的和谐稳定和经济的平稳发展。《解释》的起草必须要坚持保障民生、维护社会稳定的指导思想。二是，严循立法精神，切实增强《解释》的实践应用性。房屋租赁主要发生在人民群众的生活和经营需要中，大量的房屋租赁合同纠纷案件由基层人民法院受理，《解释》应在严循法律规定精神，确保合法性基础上，强化规定内容的针对性和可操作性，切实服务审判实践。三是，总结实践经验，合理吸收借鉴法学理论成果和国外成功经验。房屋租赁纠纷属于传统的民事案件，各级人民法院均有大量的司法实践活动．并积累了行之有效的裁判方法。《解释》应在调查研究、总结审判经验的基础上，吸收法学界理论研究成果，借鉴其他国家的相关理论和成功经验，以满足我国经济快速发展后，房屋租赁合同纠纷案件审判新情况、新变化的需求。
《解释》的主要内容
《解释》的适用范围。
人民法院受理的租赁纠纷案件主要为城镇房屋(城市规划区、镇规划区范围内的房屋)租赁合同纠纷案件，法律适用的难点多出现在此
类案件的审判中。为解决审判实践中的突出问题，《解释》将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件。城镇房屋的判断标准是依照城乡规划法规定的土地规划性质，即房屋占有土地是否在城市规划区、镇规划区内，与租赁房屋占地性质是国有土地还是集体所有制土地无关。
承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房．具有社会福利性和保障性，不属于完全的民事法律行为，有关合同
纠纷不适用《解释》。随着我国城市化和城乡一体化进程的快速推进．一部分经济比较发达的乡村和城市规划区、镇规划区周边的乡村．房屋建设规模扩大、用途多样，租赁经营日益活跃，与城镇房屋租赁采用的交易规则和适用的法律已没有区别。为满足这部分乡村房屋租赁合同纠纷案件审判的需要，《解释》规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”案件受理法院可以根据乡村租赁房屋的建设规模、使用用途、装饰装修等情况，决定是否参照《解释》规定处理案件。
合同效力的认定。
合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序意义重大。《解释》回应社会经济发展需求．在遵循法律规定精
神的基础上，确定了尽量维持合同效力原则，体现在以下两个方面：一是明确合同无效的情形。《解释》将违法建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效 二是对欠缺生效条件的合同效力处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件．不存在合同法第五十二条规定的无效情形，就认定合同有效。
1．违法建筑租赁合同无效。
实践中，违法建筑租赁较为普遍．对违法建筑租赁合同效力的认定一直是人民法院面临的法律适用难点问题。城乡规划法规定，禁止房
屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。民法通则第七十二条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定”。物权法第三十条规定．“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的， 自事实行为成就时发生效力”。依照上述法律规定，违法建筑因建设行为的违法性，不能产生设立物权的法律效果，建设人因此对违法建筑不享有物权权益。《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定，拆迁人拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。上述法律规定表明，法律不仅从维护公共利益的角度禁止违法建设行为， 同时也否定违法建设的法律效力。《解释》遵循法律意旨，规定违法建筑租赁合同无效。依照城乡规划法的规定．违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。《解释》第2条、第3条规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑”均为违法建筑。
2．合同无效后占有利益的返还。
依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间所获取的占有利益。这里需要注意的是，违法建筑租赁合同被认定无效．如果承租人已经占有租赁房屋，仍然需要向出租人返还占有利益。依照物权法对占有的规定，出租人(建设者)不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有享有的占有利益。承租人取得了出租人对违法建筑享有的占有利益，应当予以返还。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式返还。《解释》将支付房屋占有使用费作为承租人对获取的占有利益进行折价补偿的主要方式。从审判实践既有案例的裁判效果看．按照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费，易于双方当事人
认可．且标准明确，有利于人民法院判断掌握，可避免采用评估方式确定房屋占有使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。考虑到存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋，完全参照合同约定的租金标准可能与承租人获取的占有利益不符，《解释》规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”案件受理法院可以根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准。
装饰装修物的处理。
装饰装修物的处理涉及债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，在理论界及审判实务界均引起高度关注。《解释》针对合同无效、合同解除、合同履行期间届满三种情形，吸收装饰装修物形成附合、未形成附合情形下所有权归属理论及补偿理论，用五个条款对装饰装修物的处理进行了详细规定。
1．装饰装修物的范围。
合同法第二百二十三条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。改善是指不改变租赁物的外观形状，对其性能进行改良 增设他物是指在原有的租赁物上又添加另外的物。实践中，承租人对租赁房屋进行改善或者增设他物多在装饰装修中进行。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》规定，建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。《建设工程质量管理条例》释义解释称，“改建是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。装修工程也是改建”。从上述部颁规定对专业术语的解释看，改建包括装饰装修，均是对建筑物进行改善的重要方式。房屋租赁市场普遍将改建称为装饰装修，房屋增设他物因多在装饰装修中进行．且常与房屋结合密切不可分离，同装饰装修区分不明显，一般也纳入装饰装修的范畴。《解释》依照行业理解，条文中所称的装饰装修物包括改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物。
2．装饰装修物的归属。
对租赁房屋进行改善或者增设他物，均是将动产附着于不动产。按照装饰装修物与房屋结合的继续性与固定性的物理形态和装饰装修物是否丧失独立价值的经济学标准划分。装饰装修物可分为附合和未形成附合装饰装修物两类。附合装饰装修物是动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更其性质而不能分离。例如对租赁房屋铺设地板砖、吊设天花板；租赁房屋作为酒店或者商场所安装的空调管道、照明设施等。依照世界各国和我国有关添附理论的通说，动产与不动产的附合发生物权法上的效果，包括两个方面：一是动产的所有权被不动产所有权所吸纳．动产所有权灭失。二是不动产所有人即时取得动产的所有权。依照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，不能产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属于承租人。《解释》针对装饰装修物的两种形态，吸收物权添附理论，规定未形成附合的装饰装修物可由承租人取回。形成附合的装饰装修物由出租人取得所有权。
3．附合装饰装修物的补偿
承租人未经出租人同意装饰装修构成侵权，承担侵权责任。下文对《解释》有关附合装饰装修物补偿规定的介绍，均是建立在经承租人同意装饰装修的前提下。
— — 合同履行期间届满时附合装饰装修费用的处理。
附合发生债权法上的效果是丧失动产所有权的人有权基于不当得利而请求返还添附物的价值。不动产所有权人获取利益与动产所有权人遭受损失是构成不当得利的两个重要要件。但在房屋租赁合同中，出租人收回房屋时取得装饰装修物的所有权，却不必然获得利益，承租人亦不会当然遭受损失，不能适用不当得利理论。这由以下方面因素决定：一是，承租人对租赁房屋装饰装修，是为满足己方的使用需要，根据其审美情趣和使用目的进行。当承租人审美情趣与确定的房屋用途与出租人不一致时，出租人往往要重新进行装修，不会因接受承租人的装饰装修获取利益。二是，承租人如经出租人同意装饰装修，应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的装饰装修费用，该费用作为其租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕。合同法第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”依照该条法律规定，承租人返还的房屋应当符合经装饰装修使用后的状态，出租人不能要求承租人恢复房屋原状，亦无需对装饰装修予以补偿。三是．装饰装修主要发生在经营用房租赁中，缔约双方普遍约定合同履行期间届满，出租人无偿取得装饰装修物，上述约定已经成为行业惯例。《解释》综合考虑上述因素，规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的。不予支持。但当事人另有约定的除外。”
— — 合同解除时附合装饰装修费用的处理。
《解释》第ll条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(1)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(2)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(3)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；(4)因不可归责于双方的事由导致合同解除的。剩余租赁期内的装饰装修残值损失． 由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”上述规定中，涵盖了如下方面的内容：一是明确了装饰装修损失的负担原则。合同解除，承租人装饰装修费用尚未摊销完毕。承租人不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值．是由合同解除导致的，该价值作为合同解除的损失，由导致合同解除的违约方负担。双方违约的．根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，按照公平责任原则分担。
依照物权法、《城市房屋拆迁管理条例》的规定，出租房屋被国家征收或者被拆迁时．政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有．补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。此时，虽然合同解除具有不可归责于双方的事由．却不能适用公平原则解决装饰装修损失的补偿问题．装饰装修的补偿按照物的归属，在拆迁补偿款中处理。《解释》第11条第(4)项因此作出“法律另有规定的，适用其规定”的表述，作为适用《解释》规定的负担原则之外的兜底条款；二是确定了装饰装修损失的范围。按照《解释》规定，合同解除时装饰装修的损失为残值损失，这一损失范围的确定，需要考虑出租人是否同意利用装饰装修的因素。如果出租人同意利用装饰装修，表明装饰装修对出租人具有利用价值，该价值由出租人实际取得．其应当依照不当得利的民法理论．对承租人予以补偿，补偿的款项应当在承租人装饰装修损失中扣除。考虑到上述装饰装修损失范围的认定原则已被审判实践普遍采用，因此，仅在《解释》第11条第(2)项进行了规定，在第(3)、(4)项中未作表述，但该原则在第(3)、(4)项规定情形中同样适用。
— — 合同无效时附合装饰装修物的处理
依照《解释》第9条第2款的规定，合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有：不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
— — 现值损失和残值损失的计算方法。
《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律后果．对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的认定标准。现值损失是指合
同被认定无效时．装饰装修的现存价值。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。残值损失是指在合同解除时装饰装修的剩余价值，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，但因为《解释》确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销(消耗)的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则：如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定；如果未摊销费用低于现值，残值损失按照未摊销的费用确定。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销(消耗)的费用高于按照审计确定的折旧费用．双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。如装饰装修费用60万元，租期五年，合同履行三年后解除，则摊销费用为36万元，未摊销费用为60—36=24万元。如果装饰装修现值为20万元，残值损失应当确定为20万元；如装饰装修现值为30万元，残值损失应当确定为24万元。
承租人优先购买权的保护。
承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度，我国合同法也确定了承租人优先购买权制度，但未对该权利的法律性质、实现程序及救济方法作出规定，使该权利的保护成为司法实践中法律的重要难点问题之一。在《解释》起草过程中，各方面意见均强烈要求对承租人优先购买权问题作出规定。《解释》用4个条款对这一问题进行丁规定，以期弥补现有法律有关承租人优先购买权制度的立法缺失，最大效益地发挥这项法律制度的社会功能。
1．承租人优先购买权的性质。
依照物权法规定的物权法定原则，在法律未规定承租人的优先购买权为物权情形下，该权利不应认定为物权并具有排他性。合同法第二百三十条规定的“承租人享有以同等条件优先购买的权利”应为债权，不具有对抗第三人的效力。基于上述原因，最高人民法院于2008年l
2．不同情形下优先购买权的保护。
从《解释》第2l条至第24条规定内容中，可以归纳出对优先购买权保护的整体思路。
— — 将承租人的优先购买权作为强制缔约请求权予以保护。
通说认为，承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下．依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。该权利系请求权。从功能上看，请求权旨在实现请求权人的利益，使当事人取得物权或者其他支配性的权利或者利益。请求权在性质上属于手段性的权利，但如果法律规定请求权的相对人负有不得拒绝的义务。该请求权就具有了一定的终局性和目的性。合同法设立优先购买权制度，就是赋予承租人相对于第三人优先购 定性，充分发挥物的用益价值，而承租人购买房屋的权利．将其性质定为附强制缔约义务的请求权，赋予承租人在行使优先购买权时，出租人无正当理由不得拒绝，就能使承租人取得租赁物买受人的地位，使法律关系的稳定性增强，优先购买权的立法目的得以彰显。同时，也解决了审判实践中承租人优先购买权保护不周延，该权利无法行使的突出问题。从《解释》第22条、第24条对承租人优先购买权保护的规定中，可以推断出上述含义。承租人优先购买权是法律规定的特定权利，该权利受到 侵害时，承租人享有损害赔偿请求权，也享有强制缔约请求权，两种请求权竞合，承租人可以选择一种请求权予以主张。当然．承租人主张优先购买房屋时。人民法院应当考虑以下两方面的问题，一是承租人应当具有履约能力，如责令承租人交付押金或者定金等方式提供履约担保，以避免人民法院支持承租人购买房屋的主张后，因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行，损害出租人利益。二是依照权利义务对等原则。承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张，在出租人履行通知义务后．承租人应当在l5日内明确表示是否行使优先购买权；出租人没有履行通知义务的．承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。上述内容是完整保护承租人优先购买权必须要考虑的问题。实践中可以借鉴探索。
